L’immobilier de Floride : la vraie liberté de l’investisseur
Fiscalité faible, cadre de vie, liberté, les raisons d'aller en Floride ne manquent pas ! On en parle avec Jérémie Toubiana chez IMMONEUF !
Découvrez cet article IMMONEUF, signé Roman Rainfray de PAP.fr, dans lequel Jérémie Toubiana, directeur du bureau France de la société Villas en Floride, apporte de nombreuses réponses aux questions légitimes que nous nous posons avant d’investir en Floride.
Pourquoi investir dans l’immobilier en Floride ?
Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif en Floride ?
Comment financer un achat immobilier en Floride ?
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Fiscalité faible, cadre de vie, liberté, les raisons d’aller en Floride ne manquent pas ! Les Américains, depuis le Covid, se ruent vers cet État. Mais c’est aussi le cas des entreprises et des investisseurs immobiliers, qui bénéficient de toutes ces populations à la recherche d’un logement. Explications.
Pourquoi investir dans l’immobilier en Floride ?
L’immobilier en Floride est un marché résilient, un exemple de reconstruction après la crise des subprimes. Aujourd’hui, ce marché bénéficie d’une attractivité exceptionnelle depuis la fin du Covid. Comme à l’image du marché français, où Paris perd en attractivité au profit de villes côtières, la Floride incarne un changement de vie pour beaucoup d’Américains, une aspiration à une vie meilleure.
🌴 Son climat, son coût abordable comparé à des villes comme New York ou la côte californienne, font de la Floride une terre de prédilection pour les particuliers comme pour les entreprises. Beaucoup d’entreprises choisissent de délocaliser leur siège social dans le Sunshine state : 86 % d’augmentation depuis 2017.
La ville d’Orlando reçoit environ 100 000 nouveaux arrivants chaque année, cadres et travailleurs ordinaires, à la recherche d’une location ou d’un bien à acheter.
Quel est le prix moyen d’une maison aux États-Unis ?
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, il n’est pas forcément plus cher de faire construire une maison aux Etats-Unis ! Une maison neuve avec de bonnes prestations coûtera environ 2 000 €/m².
Les maisons américaines sont en général assez vastes et pour un investissement immobilier en Floride, il sera bon de prévoir une superficie honorable. « Les maisons les plus largement commercialisées font en général 200 m² », nous précise M. Toubiana, directeur du bureau France de la société Villas en Floride, une société spécialisée dans l’accompagnement des investisseurs français en Floride.
Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif en Floride ?
Lorsque l’on s’intéresse à l’investissement immobilier, il faut penser rentabilité. C’est l’un des critères majeurs à prendre en compte. « Pour obtenir la meilleure rentabilité, nous précise le représentant de Villas en Floride, il faudra s’orienter vers les maisons ». À titre d’exemple une maison de 200 m², achetée 400 000 $, dans un quartier attractif comme Lake County, pourra être louée environ 2 800 $ par mois. Cela fait une rentabilité locative brute d’environ 8,5 %.
👉 Pour la rentabilité locative nette, on peut compter environ 6 %, une fois qu’on aura déduit toutes les taxes et autres charges :
- droit de mutation ;
- taxe foncière « Property tax » ;
- charges fixes collectives : chaque maison en Floride est située dans une association libre de copropriétaires, qui se partagent les frais communs (entretien de la piscine et des terrains de tennis, portiques de sécurité, vigiles, marina).
🏠« L’avantage d’une maison se situe au moment de la revente, car les Américains aiment la pleine propriété et une maison se revendra toujours plus facilement qu’un appartement, où les aspects de copropriété constituent une sorte d’entrave à leurs yeux », conclut l’expert.
Quelle est la fiscalité d’un investissement locatif en Floride ?
Sans étonnement, la fiscalité en Floride est très faible. La Floride est l’un des rares états américains à ne pas rajouter de taxe au niveau de l’État fédéré. Seules les taxes de l’état fédéral s’appliquent, ce qui est une aubaine pour tout investisseur ou particulier souhaitant réaliser des placements en Floride.
👉 Les droits de mutation lors de l’achat d’un bien s’élèvent à environ 1 % dans l’ancien et 2 % dans le neuf.
👉 L’impôt sur la plus-value est de 25 % la première année, puis il passe à 15 % pour toutes les années suivantes (vs 36,20 % en France). Il n’y a pas d’abattement selon la durée de détention, mais vous pouvez bien entendu déduire de votre plus-value toutes les charges, property tax, intérêts d’emprunt…
Où investir en Floride dans l’immobilier ?
L’immobilier en Floride est plus accessible qu’ailleurs, si on compte les États forts du pays. Le foncier n’a pas cette rareté qu’il a en Californie par exemple. Toutefois, l’État ne se développe pas de la même façon partout et les deux métropoles phares, Orlando et Miami, ne sont pas du tout soumises aux mêmes contraintes. Et n’offrent pas les mêmes opportunités.
Orlando, ville la plus faste de Floride
Contrairement à Miami qui est coincée entre les Everglades et l’Océan atlantique, l’obligeant à un développement vertical, Orlando peut se permettre un développement à 360°. Placée au centre de l’état à 34 m d’altitude, cette ville est à l’abri de la plupart des risques climatiques, que ce soient le risque cyclonique ou la montée des eaux comme à Miami, où certaines rues sont inondées toute l’année. La plupart des cyclones en arrivant sur la côte se sont déjà épuisés lorsqu’ils survolent Orlando, qui est pourtant la prochaine étape.
👉 Résultat : un boom économique et une attractivité sans précédent, avec 100 000 nouveaux arrivants chaque année. Candidats à la location comme à la propriété, fuyant les grandes villes de la côte est comme New York ou même la Californie où les loyers ont explosé.
Quels quartiers prisés par les Français ?
🐟 « Beaucoup de nos clients recherchent des villas dans Lake County, qui se situe à l’ouest de la ville, précise le représentant de Villas en Floride, d’autres choisissent de s’implanter à Medical City, à l’est de la ville, un quartier un peu plus huppé. » Mais l’attractivité de la ville est telle que des opportunités existent un peu partout, comme au nord où se sont implantées des entreprises de la banque ou de la finance.
Comment financer un achat immobilier en Floride ?
La question du financement est au centre de tout projet immobilier. Et les États-Unis bien entendu ne font pas figure d’exceptions. Il est nécessaire de trouver un financement adapté avec des taux raisonnables. Mais avec la conjoncture actuelle, la question n’en devient que plus fondamentale.
Le financement d’un achat immobilier via une banque américaine
📈 Les banques américaines prêtent, mais les taux sont au-dessus de la moyenne actuellement pratiquée en France (c’est-à-dire environ 6 % vs 4 % en France). Il existe de nombreuses formules au sein des institutions américaines, taux fixes, taux variables, mais aussi des formules hybrides : par exemple des prêts immobiliers avec un taux fixe déterminé sur une durée pouvant aller jusqu’à 7 ou 10 ans, puis des taux variables (mais plafonnés).
🇫🇷 En tant qu’acheteur français, il vous sera possible de solliciter un prêt, mais il vous faudra un apport d’environ 30 %, ce qui n’est pas négligeable.
L’avantage des États-Unis, avec leur culture du crédit, est que l’on peut toujours renégocier son taux d’intérêt, faire racheter son crédit par une autre banque. Une pratique résumée par l’adage « you marry the house, you date the rate », c’est-à-dire que le taux d’intérêt peut être constamment remanié !
Le financement via une banque française
Depuis le début de l’année 2024, les banques françaises rouvrent les vannes. Elle recommence à prêter. Mais investir à l’étranger via une banque française présentera une difficulté, dans le sens où cette banque devra prendre un gage sur un bien situé en France et libre de toute garantie.
Comment se passe l’achat d’un bien immobilier en Floride ?
Comme tout achat dans le neuf, il faut signer un contrat de réservation, à la suite duquel on verse un certain montant, une somme définie dans le contrat, 5 ou 10 % en général.
👉 La particularité des États-Unis est que le versement initial n’est suivi d’aucun appel de fonds, c’est-à-dire que le paiement du bien n’a lieu qu’à la fin. Cela règle bon nombre de problèmes de financement. Il y a donc le premier versement et le versement final et entre les deux il y a la construction de la maison, une construction qui prend en général entre 6 et 8 mois, tout dépend de la maison.
Un acte authentique doit être émis par l’équivalent d’un notaire qu’on appelle là-bas les « Title company ». Il s’agit en réalité d’avocats spécialisés en droit immobilier qui vérifient tous les prérequis par la loi avant de délivrer l’acte.
Quelles sont les obligations du propriétaire d’un bien loué ?
Pendant que la France durcit ses obligations vis-à-vis du bailleur, avec un nombre croissant de documents, de diagnostics, les États-Unis restent eux d’une flexibilité particulière. Fidèle à leur tradition de pragmatisme mêlé de libéralisme.
- Pas de DPE, ni de diagnostic particulier.
- Pas d’encadrement de loyer, dans aucune ville, ni à la location ni à la relocation.
- Pas de motifs légaux pour donner congé à son locataire : le congé peut être donné à tout moment du contrat, moyennant un préavis d’un mois et sans motif particulier.
Les locations sont soumises à des baux d’un an, renégociables tous les ans. Une règle unanimement acceptée par les locataires, qui veulent tous devenir propriétaires de toute façon.
👉 Devant cette totale liberté, on pourrait croire que cela aurait un effet négatif sur la stabilité des relations contractuelles ou le paiement des loyers, mais il n’en est rien : on constate un taux très faible d’impayés en Floride.