Le marché immobilier va-t-il baisser ? Ce que disent les experts.
Au grand dam des acheteurs potentiels, les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter. Il semble que rien – pas même les taux hypothécaires les plus élevés depuis près de 23 ans – ne puisse arrêter la hausse continue des prix de l’immobilier.
Les prix ont encore augmenté en décembre, selon la National Association of Realtors (NAR), qui rapporte que les prix médians des logements existants ont augmenté de 4,4 % par rapport à l’année dernière – le sixième mois consécutif de hausse d’une année sur l’autre. Autre reflet des hausses en cours, le dernier indice des prix de l’immobilier S&P CoreLogic Case-Shiller a montré un bond de 4,8 % en octobre, ce qui représente le neuvième mois consécutif de gains.
« La récession immobilière est essentiellement terminée », déclare Lawrence Yun, économiste en chef du NAR.
Les données du NAR montrent que les prix de vente médians des maisons existantes sont proches des niveaux records. Leur valeur est restée stable même si les taux hypothécaires ont grimpé. La raison principale est le manque d’offre de logements : les stocks restent désespérément serrés, les données du NAR de décembre montrant un approvisionnement pour 3,2 mois seulement.
» Vous n’allez pas voir les prix de l’immobilier baisser « , déclare Rick Arvielo, directeur de la société de prêts hypothécaires New American Funding. « Il n’y a tout simplement pas assez de stocks. »
Certaines prévisions indiquent que les prix de l’immobilier continueront même d’augmenter ! Côté acheteur, on peut noter que les taux hypothécaires ont fortement chuté fin décembre, stimulant ainsi les projets d’achat.
« Le potentiel de baisse des taux hypothécaires coïncide avec la période privilégiée de l’année pour l’achat d’une maison – si vous parvenez à en trouver une à acheter, bien sûr », explique Greg McBride, analyste financier en chef de Bankrate.
Le marché immobilier va-t-il s’effondrer ?
Non. Il y a encore plus d’acheteurs que de vendeurs, ce qui signifie qu’une baisse significative des prix ne peut pas se produire : « Il n’y a tout simplement pas assez d’offre », explique Mark Fleming, économiste en chef chez l’assureur titres First American Financial Corporation. « Il y a plus de personnes que de logements disponibles. »
De plus, les constructeurs ne se souviennent que trop bien de la Grande Récession et ils ont été prudents quant à leur rythme de construction. Le résultat étant d’ailleurs une pénurie persistante de maisons à vendre. «Nous n’avons tout simplement pas suffisamment de stocks», dit Yun.
5 raisons pour lesquelles il n’y aura pas de krach du marché immobilier
Les économistes du logement soulignent cinq raisons impérieuses pour lesquelles aucun krach n’est imminent.
1 Les stocks sont encore très faibles : un marché équilibré dispose généralement d’un stock de logements pour 5 ou 6 mois. La National Association of Realtors affirme qu’il est de 3,2 mois seulement en décembre. Ce manque persistant de stocks explique pourquoi de nombreux acheteurs n’ont encore d’autre choix que de faire monter les prix. Et cela indique également que l’équation de l’offre et de la demande ne permettra tout simplement pas un effondrement des prix dans un avenir proche.
2 Les constructeurs n’ont pas construit assez rapidement pour répondre à la demande : les constructeurs, plus méfiants après le dernier krach, n’ont jamais complètement atteint les niveaux d’avant 2007. Désormais, ils n’ont aucun moyen d’acheter des terres et d’obtenir les approbations réglementaires assez rapidement pour satisfaire la demande. Même s’ils construisent autant qu’ils le peuvent, une répétition de la surconstruction d’il y a 15 ans semble peu probable.
3 Les tendances démographiques créent de nouveaux acheteurs : De nombreux Américains déjà propriétaires d’un logement ont décidé pendant la pandémie qu’ils avaient besoin de logements plus grands, en particulier avec l’essor du travail à domicile. Les Millennials constituent également un groupe important et sont dans leurs années les plus riches en matière d’achat.
4 Les normes de prêt restent strictes : en 2007, les « prêts menteurs », pour lesquels les emprunteurs n’avaient pas besoin de justifier de leurs revenus, étaient courants. Les prêteurs proposaient des prêts hypothécaires à presque tout le monde, quels que soient leurs antécédents de crédit ou le montant de leur mise de fonds. Aujourd’hui, les prêteurs imposent des normes strictes aux emprunteurs – et ceux qui obtiennent un prêt hypothécaire bénéficient majoritairement d’un excellent crédit. « Si les normes de prêt s’assouplissent et que nous revenons à l’époque plus permissive de 2004 à 2006, alors ce sera une toute autre histoire », explique McBride. « Si nous commençons à voir les prix augmenter en raison du pouvoir d’achat artificiel des normes de prêt souples, c’est à ce moment-là que nous nous inquiéterons d’un krach. »
5 L’activité des saisies immobilières est modérée : dans les années qui ont suivi le krach immobilier, des millions de saisies ont inondé le marché immobilier, faisant baisser les prix. Ce n’est pas le cas actuellement.
La plupart des propriétaires disposent d’un coussin de valeur nette confortable dans leur maison. Les prêteurs n’ont pas déposé d’avis de défaut au plus fort de la pandémie, ce qui a drastiquement diminué les saisies en 2020. Et bien qu’il y ait eu une légère augmentation depuis lors, ce n’est plus du tout comme avant.
Tout cela aboutit à un consensus : oui, les prix de l’immobilier repoussent toujours les limites de l’accession à la propriété. Mais non, ce boom ne devrait pas se terminer par un effondrement !