LE MARCHE IMMOBILIER AUX ÉTATS-UNIS : ON FAIT LE POINT !
Le contexte économique et social actuel provoque des situations totalement inédites aux Etats-Unis. La pandémie aura rebattu toutes les cartes et initié des comportements nouveaux aux répercussions étonnantes sur le monde de l’immobilier.
L’EXODE
L’exode urbain d’une ampleur sans précédent, dont nous avions parlé dans nos articles précédents, semble se ralentir selon le Wall Street Journal qui ajoute « Les banlieues des grandes villes et les zones métropolitaines de petite et moyenne taille ont continué de bénéficier de l’essentiel de la croissance du pays ». Première bonne nouvelle pour Orlando !
En effet, la pandémie a stimulé une explosion de mobilité – certaines temporaires et d’autres potentiellement permanentes – qui a accéléré les tendances préexistantes des américains de s’interroger sur leur façon de vivre. Les zones suburbaines sont sorties victorieuses de cette nouvelle mobilité, triomphant souvent au détriment du centre-ville qu’elles encerclent.
Nicholas Bloom, Professeur d’Économie à Stanford (qui étudie les nouveaux modèles de télétravail en utilisant notamment les données des services postaux américains pour suivre les mouvements depuis le début de la pandémie), a déclaré que les villes assistent à un « effet donut » avec le creusement des centres-villes et la croissance des anneaux de banlieue. « Cela montre d’énormes migrations hors des grands centres urbains, principalement vers les banlieues des mêmes villes », a-t-il déclaré.
En effet, professionnels de la Tech, banquiers ou grands dirigeants des grandes villes apprécient désormais de ne travailler que 3 jours par semaine en présentiel et s’accommodent plus que facilement des 20 à 30 minutes de transport qui leur permettent de nombreux mètres carrés en plus ! Sans compter le prix de l’immobilier qui y est évidemment plus bas que dans les centres-villes des grandes métropoles.
Car plus on s’éloigne des centres-villes, plus les logements sont abordables :
Chris Porter, démographe en chef chez John Burns Real Estate, a déclaré qu’ « à la suite de la pandémie, les zones suburbaines continueront probablement d’être des zones de croissance pour l’emploi et les zones exurbaines, éloignées de l’anneau extérieur, connaîtront probablement une croissance plus importante du logement. C’est là que le terrain est disponible et c’est donc là que l’on voit beaucoup de construction ! »
Une aubaine pour la Floride Centrale qui voit de nombreuses villes, anciennement rurales, se développer et croître avec de nouveaux logements, centres commerciaux, emplois et écoles. Ces villes qui encerclent la métropole d’Orlando représentent une belle opportunité immobilière et les programmes résidentiels ne cessent de voir le jour.
LA RUÉE VERS L’EST
Mais ce que l’on note aussi et qui surprend les experts immobiliers par l’inédit de cette situation est une différence significative entre l’Ouest et l’Est des Etats-Unis !
Un nouveau rapport du fournisseur d’analyse de données CoreLogic révèle à bien des égards l’histoire de deux marchés du logement très différents. À un extrême, l’Ouest ralentit, et à l’autre extrême, l’Est monte.
Même si à l’Ouest les prix des maisons ont augmenté pour le 133e mois consécutif en février, la hausse de 4,4 % n’a jamais été aussi basse depuis 2019 ! Huit États et districts ont même enregistré des pertes annuelles du prix de leurs maisons. La majeure partie de cette dépréciation étant observée dans l’Ouest relativement cher, notamment la Californie, l’Idaho, l’Oregon, Washington et l’Utah. Selma Hepp, économiste en chef chez CoreLogic, a déclaré que la divergence des variations des prix des logements à travers le pays reflète le marché du logement divisé en Amérique. « Les baisses à l’Ouest sont dues au ralentissement de l’industrie technologique et à un grave manque d’accessibilité après des décennies de sous approvisionnement », a-t-elle expliqué. « Les gains constants dans le Sud-Est et le Sud reflètent des marchés du travail solides, des schémas d’immigration et une accessibilité relative due à la construction de nouvelles maisons. »
Parmi ces marchés, la Floride et d’autres états du sud attirent toujours les entreprises et continuent de créer des emplois. Les prix des maisons à Orlando ont augmenté de 9,3 % tandis que les prix à Miami ont augmenté de 12 %, la plus forte augmentation parmi les 50 plus grandes régions métropolitaines !
Lorsqu’à Orlando les acheteurs ont même parfois du mal à trouver des maisons disponibles, à Seattle, Laura Johnson, Chef de projet dans la Tech, n’a pas trouvé d’acheteur !Après avoir mis sa maison en vente à 800.000 $ en septembre 2022, elle ne reçoit aucune offre et la baisse à 745.000$ dès le mois d’octobre. N’ayant toujours pas d’offre, elle la retire du marché avant de la remettre, très prudemment, en mars dernier à 740.000$.
Si elle réussit à la vendre, Laura Jonhson prévoit de s’installer en Floride !