Orlando : s’offrir le luxe d’être locataire !
En 2022, Orlando détenait le 3e marché de la location le plus compétitif du pays avec une moyenne de 21 candidats par unité, selon un nouveau rapport de RentCafe.
Un rapport qui révèle également que les villas et appartements à Orlando sont restés vacants moins d’un mois en moyenne !
Un succès qui amène certains économistes a accuser la location à court terme de cette pression dans la course au logement. En effet, Orlando est une ville très touristique qui consacre une bonne partie de ses biens immobiliers à des locations saisonnières.
« Nous avons des unités potentielles que nous pourrions mettre sur le marché assez rapidement si nous décidions de renoncer à l’appel du court terme », a déclaré Ken H. Johnson, agent immobilier économiste à la Florida Atlantic University.
Une pénurie et une concurrence qui ont alimenté une explosion des prix des loyers l’année dernière. Le loyer mensuel moyen d’Orlando était de 2008 $ en novembre 2022 ; ce qui représente près de 10 % de plus qu’à la même période l’année précédente.
« Nous avons des taux de location élevés en Floride alors qu’ils diminuent dans une grande partie du reste du monde », a déclaré Johnson.
Évidemment, l’augmentation de la population à Orlando n’est pas étrangère à ce nouveau phénomène locatif : avec une augmentation de près de 2%, une croissance sans précédent depuis plus de 60 ans, la demande locative qui en découle entraîne une forte progression des loyers.
Mais l’évolution du nombre d’habitants à Orlando n’est pas la seule raison de cette pénurie de logements.
« Le gros du problème est dû à un manque d’approvisionnement », a déclaré Doug Ressler, analyste principal pour Yardi Matrix, qui a fourni des données pour le rapport RentCafe. « L’offre n’a pas été en mesure de répondre à la demande. »
Mais pas seulement : Orlando, et de nombreuses autres villes en Floride, ont plus d’approvisionnement que l’on imagine ; mais la densité par logement est faible (2,5 personnes par unité) et en dessous de la moyenne nationale. Une raison qui peut expliquer la difficulté de certains à trouver une maison.
Et qu’en est-il des prix croissants des loyers ?
Toujours selon Johnson, cela peut en partie s’expliquer par les maisons et les condos utilisés à court terme sur des sites de location comme Airbnb ou VRBO.
« Personne n’a aucune idée du nombre total de propriétés de vacances proposées, mais c’est substantiel », a-t-il déclaré.
Selon lui, la solution à long terme reste celle de construire plus de maisons et d’appartements, mais Ressler souligne que c’est une solution inutile pour les personnes qui recherchent maintenant.
« Pour construire un immeuble de 50 logements, il faut compter 36 mois à partir du premier coup de pelle », a déclaré Ressler. « Et c’est un délai qui a été prolongé en raison des problèmes de chaîne d’approvisionnement (liés à la pandémie) ».
Ressler a déclaré qu’il prévoyait une occupation de 95% dans tout le pays en 2023, et ce même avec les 430 000 nouveaux appartements qui devraient être disponibles cette année. Avec les taux d’emprunts qui augmentent, il pense que la pression sur les locations restera importante avec des prix locatifs élevés.
Orlando, qui comprend les comtés d’Orange, d’Osceola et de Seminole, a un taux de vacance des appartements de 7,4%, selon les analystes immobiliers du groupe CoStar.
La solution de Johnson de transformer des unités vides en location, ne suffira pas à mettre fin à la crise du logement, et il le sait. « Mais chaque petit geste peut aider », déclare-t-il. « Nous parlons du contrôle des loyers mais nous ne regardons même pas à travers les fenêtres pour voir où les lumières ne sont pas allumées ! ».
Alors, est-ce une fausse pénurie de logement à laquelle nous faisons face aujourd’hui à Orlando ? Il y a des logements mais ils ne sont pas toujours destinés au type de location recherché.
En court terme ou en location longue durée, investir aujourd’hui en Floride Centrale vous garantira dans tous les cas un rendement locatif immédiat.